Venda ou alienação de imóvel de pessoa interditada: como proceder com segurança jurídica

A venda (ou qualquer forma de alienação) de bem imóvel pertencente a pessoa interditada exige um roteiro jurídico rigoroso. Não se trata apenas de “autorizar uma venda”, mas de demonstrar ao Judiciário que o ato atende ao melhor interesse do interditado, com transparência, avaliação idônea e controle de riscos.

Para famílias e gestores patrimoniais de alta renda, cumprir esse percurso com precisão significa preservar valor, evitar nulidades e reduzir exposição a litígios futuros.

A seguir, apresentamos um guia objetivo — e tecnicamente sólido — sobre quando, por que e como alienar um imóvel de pessoa sob curatela, quais documentos costumam ser exigidos e os principais pontos de atenção em cartório e no registro de imóveis.

1) Interdição, curatela e o “melhor interesse” patrimonial

A interdição não retira, por si, a dignidade nem o patrimônio da pessoa. À luz do Estatuto da Pessoa com Deficiência e do Código Civil, a curatela tem caráter protetivo e proporcional, delimitada às necessidades do caso.

Em termos práticos, a venda de um imóvel só se legitima se necessária, útil ou conveniente ao interditado — por exemplo:

• adequação do patrimônio para custeio de tratamentos ou manutenção do padrão de cuidados de longo prazo;

• substituição por ativo mais líquido ou menos oneroso (imóvel sem renda, alto custo condominial, baixa ocupação);

• realocação para portfólio mais diversificado, reduzindo riscos e melhorando fluxo de caixa;

• regularização de situação condominial ou tributária que possa corroer patrimônio (dívidas, leilões, depreciação acelerada).

Em todos os cenários, o princípio-guia é sempre o melhor interesse do curatelado, comprovado de forma documentada e auditável.

2) Ato condicionado à alvará judicial

Alienar, hipotecar, permutar ou gravar com ônus real depende de autorização judicial. Essa autorização se materializa por alvará judicial, após análise do juiz (e, via de regra, manifestação do Ministério Público). O pedido deve ser fundamentado, apresentar provas econômicas e planos de destinação do produto da venda.

Boa prática: tratar o alvará como um dossiê de investimento. Não basta dizer que “é melhor vender”; é indispensável demonstrar por que é melhor e como o produto será aplicado a favor do interditado.

3) Documentos e provas que costumam ser exigidos

Embora o juiz possa modular as exigências, um pedido bem instruído normalmente inclui:

1. Cópias atualizadas da sentença de interdição e termo de curatela.

2. Matrícula do imóvel (certidão atualizada do Registro de Imóveis).

3. Laudo de avaliação independente (ou, ao menos, parecer técnico/market report) com metodologia clara e comparáveis.

4. Comprovação de regularidade: certidões de ônus reais, ações reais/reipersecutórias, IPTU/ITR, taxas condominiais.

5. Justificativa econômico–financeira:

   • necessidade/benefício da venda;

   • riscos de manutenção do ativo;

   • plano de aplicação do valor (cuidado com saúde, fundo de reserva, investimento conservador).

6. Minuta de proposta ou termos comerciais (quando houver comprador identificado).

7. Prestação de contas anterior (se já houver sido determinada) e compromisso de prestação futura sobre o valor apurado.

Sinal de qualidade: anexar duas avaliações independentes ou avaliação + opinião de valor de especialista imobiliário respeitado. Reduz contestações e dá conforto probatório.

4) Procedimento: passo a passo que reduz riscos

1. Diagnóstico jurídico e patrimonial: revisar a extensão da curatela e mapear restrições, ônus e riscos do imóvel.

2. Avaliação e estratégia de venda: definir preço-alvo, prazos e formato (venda direta, corretores especializados, eventual leilão privado).

3. Petição de alvará: instruída com documentos, laudo e plano de destinação dos recursos.

4. Manifestação do MP e decisão: o juiz pode solicitar complementações (p. ex., nova avaliação).

5. Operação cartorial: com o alvará, lavra-se escritura pública (salvo exceções legais) e procede-se ao registro da transferência.

6. Gestão dos recursos: depósito identificado e aplicação conforme o alvará (frequente exigência de aplicação segura e prestação de contas periódica).

7. Compliance pós-venda: comprovar quitação de tributos e custas, arquivar documentação, atualizar relatórios para futura prestação de contas.

5) Tributação e custos: atenção ao cronograma

Ainda que o objetivo seja protetivo, a venda não afasta obrigações fiscais e cartorárias. Em regra:

• ITBI (a cargo do comprador), quando aplicável;

• Ganho de capital na pessoa física (caso haja) — avaliar hipóteses de isenção/redução;

• Custas cartorárias (escritura e registro) e eventuais emolumentos adicionais;

• Encargos condominiais/tributários até a data da transmissão.

Dica de governança: alinhar fechamento contábil do espólio/curatela, estimar impactos e reservar caixa para despesas acessórias. Evita parada do processo por falta de liquidez para obrigações laterais.

6) Cartório e Registro de Imóveis: o que costuma travar

• Alvará genérico: sem comando claro sobre o imóvel e a destinação dos valores — pode gerar exigência.

• Matrícula com ônus (penhora, hipoteca, indisponibilidade): é preciso tratar cada gravame antes da venda.

• Divergência de dados (área, confrontações, numeração): saneamento prévio preserva o “timing” da operação.

• Condomínio/tributos em aberto: pendências podem inviabilizar lavratura de escritura ou registro.

Padrão premium: antecipar exigências com nota devolutiva simulada (checklist com base nas práticas do cartório e RI local) e já entrar no pedido de alvará com tudo saneado.

7) Governança familiar e blindagem de decisões

Decisões sobre patrimônio de pessoas interditadas frequentemente envolvem família, cuidadores e gestores. Atas de deliberação, pareceres econômicos e registro de rationales (por que vender agora, por que este preço, por que esta aplicação) blindam a curatela contra questionamentos futuros, especialmente em cenários de sucessão ou mudança de curador.

Recomendação: instituir política de investimentos para os recursos do curatelado (liquidez, segurança, horizonte, benchmarks) e comitê consultivo quando o patrimônio é relevante. O Judiciário tende a ver com bons olhos governança clara e prestável.

8) Por que contar com advocacia especializada

Alienar imóvel de pessoa interditada é um tema de alta complexidade, que cruza direito civil, registral, tributário e governança patrimonial. Uma atuação especializada:

• Estrutura o pedido de alvará com robustez probatória, reduzindo idas e vindas;

• Orquestra avaliações, diligências, minuta de escritura e fluxos cartoriais;

• Negocia cláusulas e garantias que protejam o curatelado e reduzam risco de nulidade;

• Planeja a aplicação dos recursos e a prestação de contas, alinhadas ao comando judicial.

Conclusão

A venda de imóvel de pessoa interditada é possível, segura e, muitas vezes, econômica — quando bem fundamentada, autorizada e executada com método. O segredo está na combinação entre técnica jurídica, disciplina documental e governança patrimonial voltada ao melhor interesse do curatelado.

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Por, Dr. Felipe Pasa

Advogado Especialista em Direito Imobiliário