Vendi um imóvel em 2025: preciso pagar imposto sobre o lucro?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes nesta época do ano. Quem vendeu um imóvel em 2025 precisa entender se há imposto a pagar, como declarar corretamente e quais situações a lei prevê como isentas. A falta de informação adequada pode gerar tanto o pagamento indevido quanto uma autuação da Receita Federal.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado especialista em direito imobiliário e um contador de sua confiança.

O que é ganho de capital na venda de imóvel

Ganho de capital é o lucro obtido quando um imóvel é vendido por valor superior ao que foi pago na compra. A Receita Federal cobra Imposto de Renda sobre esse lucro, não sobre o valor total da venda, mas sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição registrado.

As alíquotas são progressivas, conforme a tabela vigente: 15% para ganhos de até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.

As hipóteses de isenção previstas em lei

A legislação brasileira prevê situações em que a venda de imóvel é isenta de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. São hipóteses distintas, cada uma com requisitos específicos estabelecidos pela Receita Federal.

Venda do único imóvel por até R$ 440 mil

Essa isenção exige o atendimento simultâneo de três condições: o imóvel vendido deve ser o único registrado no nome do vendedor; não pode ter ocorrido outra alienação com uso desse benefício nos cinco anos anteriores; e o valor de venda não pode superar R$ 440 mil. A legislação considera qualquer outro imóvel registrado no nome do contribuinte, terreno, sala comercial ou imóvel rural, como impeditivo da isenção.

Reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias

A Lei nº 11.196/2005 prevê isenção quando o valor obtido na venda é integralmente aplicado na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil dentro do prazo de 180 dias, contados da data de celebração do contrato de venda. O benefício pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos. O uso parcial do valor não garante isenção integral, e a isenção não se aplica à compra de terreno, à construção ou a gastos com reformas e benfeitorias, conforme esclarecimento oficial da Receita Federal.

Imóveis adquiridos até 1969

Imóveis adquiridos até 1969 têm isenção total do ganho de capital. Para imóveis comprados entre 1970 e 1988, a legislação prevê um fator redutor de 5% por ano de posse, aplicado sobre o valor do ganho tributável.

Ganhos de até R$ 35 mil no mês

Para alienações de bens em geral, incluindo imóveis, ganhos de até R$ 35 mil no mesmo mês são isentos de Imposto de Renda.

A declaração é obrigatória mesmo com isenção

Mesmo nas situações de isenção, a venda do imóvel precisa ser declarada à Receita Federal por meio do programa GCAP. A omissão de uma venda, ainda que isenta, pode resultar em multa e questionamentos do fisco.

A Receita Federal ampliou sua capacidade de cruzar informações de cartórios, instituições financeiras e declarações dos contribuintes. Vendas de imóveis registradas em cartório são comunicadas automaticamente ao fisco. Quem deixa de declarar ganho de capital sujeito a imposto pode enfrentar multa de ofício de 75% sobre o valor devido, acrescida de juros.

O REARP — contexto e impacto para quem vendeu em 2025

Em novembro de 2025, o governo federal publicou a Lei nº 15.265/2025, que criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). O programa permitiu que pessoas físicas atualizassem o valor declarado de imóveis para o preço de mercado, mediante pagamento de alíquota de 4% sobre a diferença, em substituição às alíquotas padrão de ganho de capital. O prazo de adesão encerrou-se em 19 de fevereiro de 2026, conforme regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025.

Para quem vendeu imóveis em 2025 e não aderiu ao REARP, as regras tradicionais de apuração do ganho de capital permanecem aplicáveis normalmente.

Por que a venda de imóvel exige atenção jurídica e contábil

A apuração correta do ganho de capital envolve a análise do contrato de compra e venda, da documentação comprobatória do custo de aquisição e do enquadramento nas hipóteses de isenção. Erros na declaração podem resultar na perda do benefício fiscal, na cobrança do imposto com acréscimos legais ou em questionamentos administrativos pela Receita Federal.

A análise da documentação da operação, a verificação do enquadramento nas hipóteses legais e a orientação sobre os prazos envolvidos são aspectos que devem ser tratados em conjunto por um advogado especialista em direito imobiliário e por um contador.

Se você vendeu um imóvel em 2025 ou está avaliando uma venda e tem dúvidas sobre os aspectos jurídicos da operação, entre em contato com o escritório.

Felipe Pasa Advocacia — Direito Imobiliário e Sucessório

Referências

• Lei nº 9.250/1995, art. 23 — isenção na venda do único imóvel

• Lei nº 11.196/2005, art. 39 — isenção por reinvestimento em 180 dias

• Lei nº 8.981/1995, art. 22 — isenção para ganhos de até R$ 35 mil

• Lei nº 15.265/2025 — REARP (Diário Oficial da União, 21/11/2025)

• Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025 — regulamentação do REARP

• Instrução Normativa SRF nº 599/2005 — definição de imóvel residencial para fins de isenção

• Receita Federal do Brasil — Nota oficial sobre regras de isenção, setembro/2025

• Senado Federal — Notícia sobre sanção da Lei 15.265/2025, novembro/2025

• Migalhas — Análise do REARP, dezembro/2025

• Conjur — O dilema estratégico do novo REARP, novembro/2025