Construtora em recuperação judicial: o que acontece com o seu imóvel na planta e o que fazer

Receber a notícia de que a construtora responsável pelo seu imóvel entrou em recuperação judicial gera imediata preocupação. A primeira reação é pensar que o dinheiro está perdido e que o imóvel não será entregue. Mas a situação é mais complexa e, em muitos casos, mais protegida do que parece.

Este artigo explica o que acontece com o seu contrato, quais são as proteções legais disponíveis e o que você deve fazer se estiver nessa situação. O conteúdo é informativo. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

O cenário atual: por que isso importa agora

Em 2024, o setor imobiliário foi o mais impactado por recuperações judiciais no Brasil, com 314 incorporadoras em dificuldade financeira. No primeiro trimestre de 2025, o índice de recuperações judiciais no setor de construção chegou a mais que o dobro da média nacional. Quem comprou imóvel na planta nos últimos anos precisa entender seus direitos, não para entrar em pânico, mas para agir com informação adequada caso a situação se concretize.

Recuperação judicial x falência: a diferença é fundamental

Antes de qualquer análise, é importante entender que recuperação judicial e falência são situações distintas.

Na recuperação judicial, a construtora busca se reestruturar financeiramente mantendo suas atividades. Há possibilidade real de continuidade da obra. O objetivo da lei é preservar a empresa e os contratos em andamento.

Na falência, há o encerramento das operações e liquidação dos ativos. A continuidade da obra depende de um elemento fundamental: a existência de patrimônio de afetação.

O que é patrimônio de afetação e por que ele protege você

O patrimônio de afetação é um mecanismo legal previsto na Lei 4.591/64 que separa os recursos de cada empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Na prática, significa que o dinheiro pago pelos compradores de um determinado empreendimento fica contabilmente separado e não pode ser usado para pagar dívidas de outros projetos ou da empresa.

Para o comprador de imóvel na planta, a diferença é fundamental: na recuperação judicial, há possibilidade de a obra prosseguir; na falência, a continuidade depende da existência de patrimônio de afetação.

Quando há patrimônio de afetação constituído, os compradores têm direito de realizar assembleia geral nos 60 dias seguintes à decretação de falência para deliberar sobre a continuação da obra ou a liquidação do patrimônio.

O que a lei garante ao comprador em recuperação judicial

A Lei de Falências e Recuperações Judiciais (Lei 11.101/2005) traz uma proteção importante: a construtora não pode considerar o contrato de compra e venda rompido, tomar para si o imóvel e pretender simplesmente indenizar o comprador. O contrato continua válido e seus direitos permanecem preservados.

Se na notificação de recuperação judicial estiver escrito que você tem direito apenas a um crédito em determinado valor, sem menção à continuidade do contrato, isso pode indicar uma irregularidade que exige análise jurídica urgente.

O que fazer imediatamente se receber uma notificação

1. Não assine nada sem análise jurídica

Acordos apresentados pela construtora em processo de recuperação judicial quase sempre envolvem concessões desnecessárias. Qualquer documento que chegue até você deve ser analisado por um advogado antes de qualquer assinatura.

2. Verifique se o seu empreendimento tem patrimônio de afetação

Essa informação consta no contrato e na matrícula do empreendimento. É o elemento que define o nível de proteção disponível para o seu caso.

3. Acompanhe o processo de recuperação judicial

Os processos de recuperação judicial são públicos. Você tem o direito de acompanhar, e em alguns casos de se habilitar como credor para garantir seus direitos dentro do processo.

4. Continue pagando as parcelas enquanto avalia a situação

Parar de pagar pode configurar inadimplência contratual e enfraquecer sua posição jurídica. Antes de qualquer decisão sobre os pagamentos, consulte um advogado.

5. Documente tudo

Guarde todos os comunicados recebidos da construtora, comprovantes de pagamento, o contrato original e qualquer correspondência. Em qualquer disputa, a documentação é fundamental.

Posso pedir o distrato se a construtora estiver em recuperação judicial?

Sim, mas a decisão exige análise cuidadosa. O STJ definiu que, em relações de consumo, as incorporadoras não podem reter mais do que 25% do valor pago em caso de distrato e a devolução deve ser imediata. No entanto, há divergência entre as turmas do STJ para contratos em regime de patrimônio de afetação, onde a retenção de até 50% pode ser aplicada em determinados casos. Além disso, em situações de recuperação judicial, o recebimento dos valores devolvidos pode ficar condicionado ao andamento do processo. Esses fatores tornam a decisão de pedir o distrato ainda mais dependente de análise jurídica individualizada.

Como verificar a situação financeira de uma incorporadora antes de comprar

Para quem está avaliando uma compra na planta, é possível verificar previamente a situação da incorporadora por meios públicos: consulta ao CNPJ na Receita Federal para verificar regularidade fiscal, pesquisa de processos no tribunal do estado onde a empresa está sediada, e verificação do Diário Oficial para eventuais publicações de recuperação judicial ou falência.

Esse tipo de análise faz parte de uma due diligence imobiliária completa e é um dos elementos que um advogado especialista em direito imobiliário verifica antes de recomendar qualquer assinatura.

Conclusão

Recuperação judicial de construtora não significa automaticamente perda do imóvel ou do investimento. Mas significa que você precisa agir com informação e orientação jurídica, não com base em comunicados da própria empresa em dificuldade.

Se você recebeu uma notificação de recuperação judicial ou está avaliando um imóvel na planta e tem dúvidas sobre a saúde financeira da incorporadora, entre em contato. Analisamos contratos, verificamos a situação jurídica do empreendimento e orientamos sobre o melhor caminho para proteger o seu patrimônio.

Felipe Pasa Advocacia | Direito Imobiliário e Sucessório

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Referências

Lei nº 4.591/1964 — incorporações imobiliárias e patrimônio de afetação

Lei nº 11.101/2005 — recuperação judicial, extrajudicial e falência

STJ — REsp 2.106.548/SP (set/2025) — teto de 25% em distratos com relação de consumo

STJ — REsp 2.207.712/SP (dez/2025) — reafirmação do teto de 25% pela 3ª Turma

STJ — Súmula 543 — devolução imediata de parcelas em distrato

Migalhas — análise do STJ sobre patrimônio de afetação, 2024

Conjur — direitos do comprador em recuperação judicial de incorporadora, 2025

InfoMoney — decisão do STJ sobre distrato imobiliário, outubro/2025