Inventário de imóvel: como funciona e quanto custa

Quando um familiar falece deixando imóveis, a família enfrenta um processo que poucos conhecem antes de precisar: o inventário. Entender como ele funciona, quais são os prazos, os custos envolvidos e as diferenças entre as modalidades disponíveis é fundamental para preservar o patrimônio e evitar gastos desnecessários.

Este artigo explica de forma clara e objetiva tudo que você precisa saber sobre o inventário de imóvel em 2026. O conteúdo é informativo. Para análise do seu caso específico, consulte um advogado especialista em direito sucessório.

O que é o inventário de imóvel

O inventário é o procedimento legal obrigatório para formalizar a transferência dos bens deixados por uma pessoa falecida para seus herdeiros. Enquanto o inventário não for concluído, os imóveis permanecem registrados no nome do falecido e nenhum herdeiro pode vender, transferir ou financiar esses bens.

O que se transmite aos herdeiros não é automaticamente a propriedade plena do imóvel, mas os direitos sobre ele. A formalização dessa transferência depende da conclusão do inventário e do pagamento dos impostos devidos.

Qual é o prazo para abrir o inventário

O prazo legal para abertura do inventário é de 60 dias a partir da data do falecimento. O descumprimento desse prazo gera multa sobre o ITCMD, o imposto estadual de transmissão de bens por herança. A multa varia conforme o estado, mas representa um custo adicional evitável com a abertura tempestiva do processo.

Inventário em cartório ou na Justiça

Existem duas modalidades de inventário, e a escolha entre elas define o prazo e o custo total do processo.

Inventário extrajudicial, em cartório

É a modalidade mais ágil e econômica. Para ser utilizada, é necessário que todos os herdeiros sejam maiores e capazes, que estejam em acordo sobre a partilha, que não haja testamento e que não exista herdeiro incapaz ou nascituro envolvido.

Quando esses requisitos são atendidos, o processo pode ser concluído em 45 a 90 dias, com custo total significativamente menor do que o inventário judicial.

Inventário judicial

É obrigatório quando há conflito entre herdeiros, quando existe herdeiro menor ou incapaz, quando há testamento ou quando qualquer das partes não concorda com a partilha. O processo tramita na Justiça e pode levar de 12 a 36 meses ou mais, em casos complexos.

Quanto custa um inventário em 2026

O custo do inventário é composto por três elementos principais:

ITCMD, Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação

É o imposto estadual sobre a transmissão de bens por herança. A alíquota varia conforme o estado: em São Paulo, a alíquota vigente em 2026 é de 4% sobre o valor venal dos bens. Em outros estados, pode variar entre 2% e 8%. No Rio Grande do Sul, pode chegar até 6%.

Custas cartorárias ou judiciais

No inventário extrajudicial, as custas do cartório variam conforme o estado e o valor dos bens. Em São Paulo, os emolumentos giram em torno de 0,3% a 1,2% do valor do patrimônio. No inventário judicial, somam-se as custas processuais e eventuais despesas com perícias. No Rio Grande do Sul, o extrajudicial segue tabela progressiva (cerca de 0,5% a 1%) e o judicial cobra Taxa Única de 2,5% sobre a herança. 

Honorários advocatícios

A presença de advogado é obrigatória em ambas as modalidades.

Custo total estimado

O custo total de um inventário varia entre 10% e 20% do valor dos bens inventariados, considerando imposto, custas e honorários. Em casos simples e extrajudiciais, o percentual tende a ficar na faixa inferior. Em casos judiciais e litigiosos, pode ultrapassar esse intervalo.

O que acontece com o imóvel durante o inventário

Enquanto o inventário tramita, o imóvel permanece bloqueado para qualquer transação. Os herdeiros não podem vender, transferir, alugar formalmente ou financiar o bem sem autorização judicial.

Em situações de urgência, como necessidade de vender o imóvel para custear as despesas do próprio inventário ou para quitar dívidas do falecido, é possível solicitar ao juiz autorização para alienação antecipada, mediante expedição de alvará judicial. Essa possibilidade existe apenas no inventário judicial e depende de análise do magistrado.

Durante o processo, as obrigações vinculadas ao imóvel continuam correndo normalmente: IPTU, condomínio e financiamento, se houver. O administrador provisório do espólio, geralmente o cônjuge sobrevivente ou o herdeiro mais próximo, pode e deve manter esses pagamentos para preservar o bem.

Planejamento sucessório como alternativa ao inventário litigioso

O inventário pode ser demorado, custoso e emocionalmente desgastante, especialmente quando há conflito entre herdeiros. O planejamento sucessório feito em vida é a forma mais eficaz de reduzir esses custos, acelerar o processo e evitar disputas familiares.

Instrumentos como testamento bem estruturado, doação de imóvel em vida com reserva de usufruto e holding familiar são caminhos legais que permitem organizar a transmissão do patrimônio com antecedência, reduzindo a carga tributária e simplificando o processo para os herdeiros.

Cada caso tem particularidades que definem qual é o melhor caminho. A análise individualizada por um advogado especialista em direito sucessório é indispensável para identificar a estratégia mais adequada para cada família e patrimônio.

Conclusão

O inventário de imóvel é um processo obrigatório, mas seu custo e duração variam muito conforme as circunstâncias de cada família. Conhecer as regras, os prazos e as diferenças entre as modalidades disponíveis é o primeiro passo para tomar decisões informadas e evitar que a burocracia agrave um momento já difícil.

Se você tem imóvel no seu nome ou está diante de um inventário, entre em contato. Orientamos famílias em todo o Brasil no processo de inventário e no planejamento sucessório preventivo.

Felipe Pasa Advocacia | Direito Imobiliário e Sucessório

Atendimento em todo o Brasil

Referências

Código Civil Brasileiro — arts. 1.784 a 2.027 (Direito das Sucessões)

Lei nº 9.250/1995 — legislação tributária aplicável

Resolução CNJ nº 35/2007 — inventário extrajudicial

Tabela de custas do Estado de São Paulo — ITCMD 2026 (alíquota 4%)

Conselho Nacional de Justiça — orientações sobre inventário

Migalhas — análise de custos de inventário, 2026

Conjur — planejamento sucessório e inventário extrajudicial, 2025