A construtora quer cobrar condomínio antes de entregar as chaves. Isso pode acontecer?

A construtora ainda não entregou as chaves, mas a cobrança do condomínio já chegou.

Afinal, quem deve pagar essa conta?

A resposta não é simplesmente “quem está com as chaves” ou “quem comprou o imóvel”. É preciso analisar as circunstâncias concretas da negociação.

A entrega das chaves e a imissão do comprador na posse são elementos importantes para definir a responsabilidade pelas despesas condominiais. Porém, a situação do registro do imóvel também pode influenciar essa análise.

A falta das chaves significa que você não precisa pagar?

Não necessariamente.

Em regra, quando o comprador ainda não tomou posse do imóvel, a análise da responsabilidade pelas despesas condominiais deve considerar quem possui a relação jurídica material com o imóvel e as circunstâncias da negociação.

O STJ já estabeleceu, no Tema 886, que a responsabilidade pode depender da imissão do comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio sobre a negociação.

Por isso, não é correto afirmar que a simples ausência das chaves sempre afasta a cobrança.

Existe uma situação em que o comprador pode ser responsável mesmo sem as chaves

Sim.

Em decisão de outubro de 2025, o STJ analisou um caso em que os compradores já constavam como proprietários na matrícula do imóvel, embora ainda não tivessem recebido as chaves.

Nesse caso específico, a Quarta Turma entendeu que os compradores eram responsáveis pelas cotas condominiais a partir do momento em que passaram a figurar como proprietários na matrícula.

A decisão também destacou que a falta de entrega das chaves poderia gerar uma discussão entre comprador e construtora, mas não afastaria, naquele caso, a cobrança feita pelo condomínio.

Isso mostra por que não é seguro analisar a situação apenas pela pergunta: “Recebi ou não recebi as chaves?”

E quando a construtora está atrasada na entrega?

A situação merece ainda mais atenção.

Se a construtora não entregou o imóvel na data prevista e o comprador ainda não conseguiu tomar posse, é necessário verificar o contrato, as datas envolvidas, a situação da entrega das chaves e os documentos relacionados ao imóvel.

Em decisão de 2026, o STJ analisou uma situação em que não havia prova suficiente da imissão do comprador na posse e existia discussão relacionada à entrega das chaves.

Por isso, a análise da responsabilidade pelas despesas condominiais precisa considerar os fatos concretos de cada caso.

O que você deve verificar antes de pagar uma cobrança de condomínio?

Antes de simplesmente pagar ou deixar de pagar, confira:

1. O contrato de compra e venda

Verifique o que foi estabelecido sobre a responsabilidade pelas despesas condominiais.

2. A data prevista para entrega do imóvel

Compare a previsão contratual com a data em que as chaves foram ou deveriam ter sido disponibilizadas.

3. A efetiva entrega das chaves

Verifique se houve entrega, se o comprador tomou posse ou se existiu algum impedimento para isso.

4. A situação da matrícula do imóvel

É importante saber quem consta como proprietário e em que momento ocorreu eventual registro.

5. O período da cobrança

Confira exatamente a quais meses as cotas condominiais se referem.

6. As comunicações com a construtora e com o condomínio

E-mails, notificações, protocolos e outros documentos podem ser importantes para demonstrar o que aconteceu.

Então, a construtora pode cobrar condomínio antes das chaves?

Não existe uma resposta única para todos os casos.

A ausência de entrega das chaves é um elemento importante, mas não deve ser analisada isoladamente. A posse, o registro do imóvel, o contrato, a situação da negociação e o período das cobranças podem interferir na definição de quem deve responder pelas despesas.

Além disso, o próprio STJ afetou o Tema 1349 para revisar aspectos do entendimento firmado anteriormente no Tema 886, o que demonstra que a matéria continua sendo objeto de análise jurisprudencial.

Por isso, antes de pagar uma cobrança ou simplesmente deixar de pagá-la, o mais seguro é analisar a documentação e entender exatamente em que momento surgiu a obrigação.

Está passando por uma situação semelhante? Entre em contato para analisar o seu caso.

Felipe Pasa

Direito Imobiliário e Sucessório

Fontes

• STJ — Tema Repetitivo 886: responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais em caso de inexistência de registro do compromisso de compra e venda.

• STJ — Tema Repetitivo 1349: proposta de revisão do Tema 886.

• STJ — 14/10/2025: comprador registrado na matrícula responde por condomínio mesmo sem receber as chaves.

• STJ — decisão de março de 2026: análise da responsabilidade condominial em situação sem prova de imissão na posse e com discussão sobre entrega das chaves.